Das 2026 in Kraft tretende Standortfördergesetz (StoFöG) eröffnet offenen Immobilienfonds erstmals die Möglichkeit, bis zu 15 % ihres Vermögens in erneuerbare Energien zu investieren – und das sogar ohne direkten baulichen Zusammenhang zu den Immobilien. Durch klare steuerliche und aufsichtsrechtliche Vorgaben wird ein bisher ungenutztes Kapitalpotenzial von mehreren zehn Milliarden Euro mobilisiert und die Fonds zu aktiven Akteuren der deutschen Energiewende.
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Was ist das Standortfördergesetz?
Das StoFöG ist ein Gesetzespaket, das im Bundesrat beschlossen wurde und ab 2026 wirksam wird. Es definiert eine neue Vermögenskategorie für offene Immobilienfonds, die Anlagen zur Erzeugung, Umwandlung, zum Transport oder zur Speicherung von Strom und Wärme aus erneuerbaren Energien umfasst. Damit dürfen Fonds künftig Aufdach- Photovoltaik, Freiflächen-PV, Ladeinfrastruktur und Beteiligungen an EE-Projektgesellschaften betreiben, ohne ihren Investmentfondsstatus oder die Gewerbesteuerfreiheit zu verlieren.
Kernpunkte des Gesetzes
- Investitionsobergrenze: maximal 15 % des Fondsvermögens dürfen in EE-Anlagen fließen.
- Erlaubt wird der Betrieb von Anlagen ohne unmittelbaren Gebäudebezug – z. B. Aufdach-PV auf gemieteten Dächern oder freistehende Ladepunkte.
- Steuerliche Behandlung: Einnahmen aus dem Betrieb gelten als „unschädlich“ und gefährden weder den Fondsstatus noch die Gewerbesteuerfreiheit .
- Aufsichtsrecht: Die Anlageverordnung wird angepasst, sodass gepachtete Flächen rechtssicher genutzt werden können .
Wie profitieren offene Immobilienfonds?
Durch das StoFöG erhalten Fonds neue Ertragsquellen und ESG-Vorteile. Die wichtigsten Nutzenaspekte lassen sich wie folgt zusammenfassen:
- Zusätzliche, stabile Cashflows aus Stromverkauf und Netzeinspeisung.
- Erhöhung der Attraktivität von Immobilien für Mieter durch Eigenstrommodelle zu günstigen Konditionen.
- Steigerung des Immobilienwerts durch integrierte Energieinfrastruktur.
- Positionierung als Treiber der Dekarbonisierung des Gebäudesektors.
Mario Schüttauf, Fondsmanager des offenen Immobilienfonds Hausinvest bei Commerz Real, betont: „Mittel- bis langfristig ist es unser Ziel, die Immobilien im Portfolio selbst mit Strom zu versorgen.“
Potenzial des Investitionsvolumens
Schätzungen von Experten wie Thomas Lehmann (Wüest Partner) gehen davon aus, dass offene Fonds im zweistelligen Milliardenbereich investieren können. Dieses Volumen resultiert aus dem aggregierten Vermögen der Fonds, das nach Anwendung der 15-Prozent-Grenze ein erhebliches Kapital für den PV-Ausbau und die Dekarbonisierung bereitstellt.
- Geschätztes Investitionsvolumen: zweistelliger Milliardenbereich (2026, Schätzung basierend auf Fondsvermögen).
- Beispiel Commerz Real: Verwaltung von über 1,5 GW Nennleistung aus Solar – und Windanlagen .
Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) sieht im StoFöG einen Paradigmenwechsel, der Immobilienfonds zu zentralen Kapitalquellen für erneuerbare Energien macht.
Steuerliche und aufsichtsrechtliche Änderungen im Detail
Das Gesetz führt eine neue Vermögenskategorie ein und passt die Anlageverordnung (InvStG) an. Wesentliche Änderungen:
- Erneuerbare Anlagen dürfen auf gepachteten Flächen errichtet und betrieben werden.
- Der Fondsstatus und die Gewerbesteuerfreiheit bleiben erhalten, solange die 15-Prozent-Grenze nicht überschritten wird.
- Die bisherigen Hemmnisse für Mieterstrom- und GGV-Modelle (Gemeinschaftsgeschäfts-Verträge) entfallen.
Damit wird ein rechtlicher Rahmen geschaffen, der sowohl Investoren als auch Betreiber vor unerwarteten steuerlichen Nachteilen schützt.
Risiken und Gegenargumente
Obwohl das StoFöG große Chancen bietet, gibt es auch kritische Punkte, die Anleger berücksichtigen sollten:
- Übergangsphase bis 2026: Das Gesetz tritt erst ab 2026 voll in Kraft. Bis dahin können Unsicherheiten bei Personengesellschaften und in der Umsetzung entstehen.
- Investitionsobergrenze von 15 %: Für Fonds mit starkem EE-Fokus kann die Begrenzung Skaleneffekte einschränken.
- Marktvolatilität: Erträge aus Stromverkauf unterliegen Preisentwicklungen am Energiemarkt.
Ein realistisches Bild dieser Risiken hilft, Erwartungen an den Investitionsstart zu kalibrieren.
FAQ
Wann tritt das Standortfördergesetz in Kraft?
Das StoFöG wurde vom Bundesrat zugestimmt und soll ab 2026 wirksam werden.
Können Fonds den erzeugten Strom vermarkten?
Ja, Fonds dürfen den PV-Strom an Mieter verkaufen oder ins Netz einspeisen, ohne ihren steuerlichen Status zu gefährden.
Welche Anlagen sind konkret zugelassen?
Aufdach-PV, Freiflächen-PV, Ladeinfrastruktur und Beteiligungen an EE-Projektgesellschaften bis zu 15 % des Fondsvermögens.
Fazit
Das Standortfördergesetz schafft die rechtliche und steuerliche Grundlage, damit offene Immobilienfonds aktiv in erneuerbare Energien investieren können. Mit einer maximalen Beteiligungsquote von 15 % des Fondsvermögens und einem geschätzten Investitionspotenzial im zweistelligen Milliardenbereich wird ein bedeutender Beitrag zur deutschen Energiewende geleistet. Die bereits vorhandene Expertise von Unternehmen wie Commerz Real – mit mehr als 1,5 GW an Solar- und Windkapazitäten – ermöglicht einen schnellen Einstieg in die neuen Möglichkeiten. Gleichzeitig sollten Anleger die Übergangsphase bis 2026 sowie die Obergrenze von 15 % im Blick behalten, um realistische Erwartungen zu setzen. Insgesamt markiert das StoFöG einen Meilenstein für die Weiterentwicklung der offenen Immobilienfonds und positioniert sie als zentrale Akteure im Übergang zu einer klimaneutralen Wirtschaft.
